Règles et réglementation en vigueur, applicables aux investisseurs étrangers dans le secteur de l’immobilier

Il existe trois voies pour ce faire :

Investir directement en qualité d’investisseur –particulier étranger

Certains investisseurs étrangers achètent directement des biens immobiliers en Chine, sans passer par une entité juridique distincte présente sur le territoire chinois. En d’autres mots, ces investisseurs-individus achètent des biens et les revendent un peu plus tard quand les biens ont pris de la valeur – ces opérations représentent environ 10 md de USD entrés sur le marché ces dernières années. Ces opérations ne sont pas vues d’un bon oeil par le gouvernement qui considère qu’elles nuisent au sain développement du secteur ni par les média et les habitants qui accusent ces opérations de spéculation de la hausse du prix de l’immobilier. Le gouvernement est également sensible aux pertes de rentrées fiscales que de telles opérations représentent.

Etre actionnaire dans une entité chinoise

Une autre alternative est d’être actionnaire, de s’associer à un constructeur chinois local réputé.

S’implanter

Deux options se présentent alors.
L’investisseur étranger pourra s’implanter sous forme de WFOE dans le secteur du développement immobilier, du management immobilier, de la vente ou encore du courtage immobilier ou décider de monter une Joint Venture avec un promoteur local. On estime que ce sont environ 6md USD qui sont ainsi entrés en Chine ces dernières années et c’est l’option préférée du gouvernement chinois.

Les investissements opérés par des investisseurs étrangers dans le secteur de l’immobilier obéissent à de nouvelles règles juridiques. Le gouvernement a adopté la Circulaire Jianzhufang 2006, Opinions and Regulating the Entry into and Administration of Foreign Investment in Real Estate Market, plus connue sous le nom de Circulaire No. 171 publiée le 24 juillet 2006. En vertu de ce texte, les investisseurs étrangers souhaitant investir dans le secteur immobilier ont pour obligation d’établir une entité juridique sur le territoire chinois. Ce qui peut prendre la forme d’une Joint Venture avec un partenaire chinois possédant une licence d’activité dans ce domaine ou d’une WFOE.

Le choix du véhicule juridique approprié dépendra des opérations de développement que l’investisseur souhaite poursuivre. S’il s’agit de « développement et de construction de résidences ordinaires », secteur encouragé par le Catalogue des Investissements étrangers, il sera alors possible d’envisager une WFOE. Si, en revanche, il s’agit de construction et de développement d’hôtel d’un certain standing, de villas, d’immeubles pour bureaux de standing, et de centres d’exposition internationaux » et de « développement et d’aménagement de terrains » de telles opérations tombent sous le coup des activités restreintes et il sera nécessaire de s’associer à un partenaire chinois et d’opter pour une Joint Venture.

Les investisseurs étrangers doivent prouver leur bonne santé financière et ceux dont le passé est trouble pourront se voir refuser l’accès au marché. Cette mesure est loin d’être disproportionnée. Mais, les critères d’évaluation peuvent changer d’une région à une autre. Enfin, les autorités locales ne peuvent offrir de nouveaux avantages aux investisseurs étrangers et tout avantage accordé illégal devra être corrigé.

Les nouvelles dispositions adoptées n’autorisent pas les clause attribuant un
« revenu fixe » dans les statuts de l’entreprise comme dans le contrat de Joint Venture. L’influence de cette disposition s’est déjà faite sentir et a eu un impact sur un certain nombre de projets en Chine réduisant considérablement l’attrait des parts offrant de tels revenus fixes. En vertu d’une autre disposition encore, les investisseurs étrangers acquérant partie du capital d’une compagnie immobilière chinoise, devront apporter la somme en une fois sans avoir recours à des fonds empruntés.

Concernant les WFOE dans le secteur immobilier. Il faudra respecter des seuils en termes de capital minimum. Lorsque l’investissement total est inférieur à 10m USD, la WFOE devra être capitalisée à hauteur d’au moins 50 à 70 % du coût estimé de l’investissement immobilier. Le seuil est de 50% lorsque les investissements sont plus importants. De plus, tant que le capital minimum n’a pas été apporté, les banques chinoises ne sont pas autorisées à accorder des prêts en RMB. Mais, et en dépit de la réglementation applicable, il est fort probable que les entreprises pour contourner ces restrictions établiront des structures alternatives.

Reproduit avec l’aimable autorisation de China Briefing magazine

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